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房地產是怎樣成為國民經濟支柱的?改革開放40年重大調控總結!

作 者:新耀行商業地產關注:7629發表時間:2018-12-14 16:12:58

2018年是中國改革開放四十周年,這四十年來中國經濟飛速發展,房地產市場對此貢獻極大,買房是每個家庭都會面臨的重大事情,可以說房地產市場占據了中國經濟的半壁江山,新耀行總結了這四十年里,國家對房地產市場的重大政策,看看房地產是怎樣逐步成長為國民經濟支柱的:


1、第一階段:房地產市場開始萌芽,進入商業化時代

1978年:開啟改革開放新時期,為住房商品化提供了萌芽的土壤,這一年,理論界開始研究住房商品化、土地產權。改革開放,全國各地成立了住房統建辦公室。

1979年:開始實行商品住宅家全價銷售的試點工作。

1982年:《中華人民共和國憲法》明確了土地所有權之都

1980年:正式提出實行住房商品化政策,拉開房地產綜合開發的序幕

1981年:中共房屋建設開發公司經國務院批準組建

1983年:深圳特區首推商品房預售概念

1984年:鄧小平南下視察深圳和珠海等經濟特區,隨后中共中央宣布向外國投資者開放14個沿海城市和海南島。萬科在深圳成立。

1986年:《中華人民共和國土地管理法》提出土地所有權與使用權的劃分、歸屬與管理

1987年:中國土地第一拍,深圳首次公開拍賣一宗土地50年的使用權

改革開放為住房商品化提供了適宜的土壤后,中央開始探索住房商品化的改革路徑,城鎮住房制度改革開始起步。


2、第二階段:全面開啟住房商品化制度的構建

1988年:推進住房制度改革,海南獨立建省,大批人下海到海南淘金,成就了第一批地產淘金人

1990年:國家有長有限期土地出讓使用權政策實施

1992年:鄧小平南巡,同年碧桂園、保利地產在廣州成立

中國房地產開始步入商品化和市場化的發展道路。房地產市場中心集中在住房制度本身,土地、金融、財稅等制度仍未完善。


3、第三階段:開啟了第一次商品房的市場調控

1993年:開啟房地產市場第一次調控,國務院宣布終止房地產公司上市,開始了貴房地產市場大規模的清理整頓;海南房地產泡沫破裂,海口大量地產公司倒閉破產。

1994年:要求全面推行住房公積金制度,華潤置地、富力等房企成立。

1995年:實施《城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》

1997年:杭州土地儲備中心成立,亞洲金融危機爆發,經濟增長速度減緩。

整個第三階段,中央針對海南地產過熱問題,開啟了第一次商品房的市場調控,一方面嚴格控制貨幣發行,穩定金融形勢;另一方面繼續完善相關制服構建,特別是土地出讓制度、房地產開發制度。


4、第四階段:土地出讓市場化,個人住房按揭制度推動房地產市場快速發展

1998年:出臺《個人住房貸款管理辦法》,倡導貸款買房

按揭貸款制度,讓大多數買不起房的年輕人提前實現了安居夢。

2000年:“溫州炒房團”興起

2002年:土地招標、拍賣、掛牌方式出讓制度實行。

商品房取代福利房成為我國住房的主要來源。


5、第五階段:房地產發展迅速,市場過熱背景下收緊政策不斷加碼,國家調控政策持續出臺。

2003年:拉開房地產調控序幕,全國地產行業進入冬季,提出房地產成為我國國民經濟的支柱產業。

2004年:要求土地一律要公開競價出讓

2006年:稅收信貸政策收緊,抑制住房價過快上漲。

2007年:發布《關于加強商業地產信貸管理的通知》,要求二套房首付不低于4城,嚴格控制開發貸。

為應對房價過快上漲,該時期出臺了全國性的收緊政策。然而由于房地產市場發展的空間剛剛打開,各項行業政策利好因素也開始顯現,房地產行業規模逐漸擴大。


6、第六階段:受金融危機影響房地產市場調控政策由緊轉松

2008年:金融危機席卷全球,國內樓市下行,救市政策頻出。央行連續5次降息,連續4次降準。國務院投資四萬億元救市,拉動了內需促進經濟平穩增長,但也出現了部分地區房地產市場過熱的現象。

7、第七階段:調控政策再次轉向,強調遏制房價快速上漲,限購成為調控的主要抓手

2009年:政策調控開始收緊

2010年:這一年,央行6次提準,2次加息,截止2010年底,包括北京、深圳、上海、廣州等約16個城市率先出臺了限購政策。

2011年:52個城市出臺了限購政策

該時期,中央一方面收緊了房地產的錢袋子,另一方面限制了非理性需求。調控方式更加精細化,限購開始出現。


8、第八階段:去庫存,合理推動庫存去化,房地產市場調控政策放松

2014年:42個城市限購政策有所放寬,其中32個城市官方正式宣布全面取消限購,僅北京、上海、廣州、深圳以及三亞5個城市未做調整。

2015:保證“穩增長”和“去庫存”,房地產調控放松,四川、甘肅、安徽、山西等省市取消住房限購政策

2016年:因城施策化解房地產庫存,提高棚改貨幣化安置比例

這個階段,政府對房地產市場的調控開始分類,部分城市庫存壓力得到了緩解,但后期房價也出現了過快上漲的現象。


9、第九階段:長效機制,強調“房住不炒”,短期調控從嚴從緊從穩,長效機制加快推進

2018年:堅決遏制房價上漲,31個地級市及縣市出臺或升級了限售政策。累計超117個地級以上城市出臺超過約421次收緊政策,超50個縣市出臺超過約70次收緊政策。

該時期,在“房住不炒”的定位下,因城、因區施策不斷深化,調控政策更具差別化、精準化、創新性。更加強調綜合施策,未來市場的走向將在更大程度上取決于住房、財稅等長效機制的落實程度。

這四十年里,房地產從初步萌芽形成到成長為國民經濟支柱,中間經歷多次的房價暴漲,經歷了一代又一代炒房族的興起,經歷了房企的衰敗和壯大,一路走到今天著名房企萬科宣言“活下去”,是對未來房地產市場冷卻的預判?誰也不知道房地產市場將何去何從,只知道目前房價已經遠遠超出年輕人薪資的負荷能力,年輕夫妻買一套房,往往需要雙方父母多年積蓄作為贊助。加之國家的調控政策不斷加碼,你覺得未來房價還會繼續上漲嗎?


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