新耀行

耀·觀點|喻應平:新一線城市存量商業走強是偶然還是必然?

作 者:新耀行商業地產關注:3861發表時間:2019-05-27 10:41:42

與一線城市不同,新一線城市(包含二線城市)的存量商業曾經被冷落多時。受經濟形式的變化及政策的影響,存量 商業這個版塊重新進入投資者的視野。2019年,的存量商業已出現一波小高潮,那么,新一線城市存量商業走強是偶然還是必然?

商業趕超住宅是大勢所趨

許多人認為中國是地產依賴性國家,但其實在美國地產行業的GDP貢獻比例一直非常高,一度達到13%以上。如果以行業增加值計算,中國地產行業2017年的GDP貢獻為5.4萬億人民幣,占比約為6.5%,遠低于美國。而中國“地產依賴”的誤解來源于地產產業結構。

當前獨棟住宅的建設投資只占到美國GDP總值的1.3%,即使是在金融危機前的峰值階段,美國獨棟住宅建設投資的GDP貢獻也只有3.4%。同時,商業地產、出租公寓的租售則貢獻了GDP的10%以上。在中國,2017年地產行業的總投資額達到11萬億人民幣,相當于全年GDP的13.3%。其中,住宅投資相當于GDP總額的9.1%,寫字樓和商業物業投資相當于GDP總額的2.7%。



數據表明,成熟經濟環境下的商業地產產生的經濟效益與GDP貢獻值應該遠高于住宅。因此可以預見,在未來一段時間里,商業地產市場將有大筆能量等待釋放。

商業地產投資顧慮被打消

一直以來,國內給到普通百姓的投資渠道其實并不多,投資方式也較為局限。 

保險、黃金、儲蓄等投資理財手段收益較低,而股票、基金、期貨、石油等又存在風險過高的問題。相比之下,物業投資就較為穩健,也因此特別受到國內投資者的青睞。同時,與商業地產相比,住宅以“總價低、投資門檻低”等優勢又成為地產投資中的首選。

但是,從“房住不炒”的調控基調確立以來,住宅市場投資受到不小沖擊。許多投資者也開始重新審視地產投資的方向問題。



房地產蓬勃發展這些年,住宅單價飛漲,總價攀升,投資門檻一再提高。與住宅不同的是,商業地產投資門檻卻一直在走低,項目方近些年一直在對商業產品進行優化,雖然單價也有提升,但總價始終保持在原來的水平,甚至有所降低。兩者一比較,住宅在門檻的優勢上就不再明顯了。

當然,還有投資者比較注重資產變現時的成本問題,但這種擔憂在現實中也顯得有些過分悲觀。在固有觀念中,商業地產二手交易時需要繳納的稅金較高,綜合稅率為17.8%左右。但其實二手住宅的稅金并不低,無政策減免情況下綜合稅率為10.6%。如果考慮持有期間的物業所帶來的收益,這一差異完全可以被抵消。目前新一線城市住宅租售比通常不超過2%,也就是說價值200萬的住宅在不考慮裝修成本的前提下,一年的租金可能4萬元都不到。同樣值200萬元的商鋪,雖然面積小于住宅,但租金回報率一般都高于5%,每年店鋪租金收入為:200萬*5%=10萬,因此,商鋪的租金回報相當于住宅的2.5倍,且不需要付出裝修成本。不足三年,這部分租金收益足以抵消變現成本的差額,年限越久,則收益越高。

 

這也使得許多投資者開始重點關注商業地產投資。

下一個風口為何是存量商業?

2018年被稱為長租行業的元年。關注長租行業的人可能有這樣一個感受,現在行業喊規模口號的人少了,討論公寓經營細節諸如公寓經營財務、產品標準化、運營效率、人才培養等問題的人多了。喧囂過后,長租公寓行業開始慢慢步入成熟。


目前看來,這個萬億市場的大蛋糕被分割成了四個版塊,有耐心的投資商出錢,設計建造能力強的人開發產品,運營管理能力強的人來做后期運營,資源整合能力強的人做服務。投資者、房企、品牌運營商們在產業鏈條中的位置日益明顯,各類玩家做自己最擅長的事情,這樣風險最小,最終也能實現利益最大化。長租公寓產業鏈已經初見端倪。

而長租公寓是整個商業地產的縮影。

經營性商業地產、寫字樓等類型的物業經歷前些年的野蠻生長,有了足夠體量的庫存。與長租公寓一樣,這些物業前期并沒有被妥善經營,資產價值被嚴重低估。大多數流轉失敗后的物業產權都滯留在金融機構手中。這些物業由于開發時間較早,地段、價值并不比新增供應的產品差,但金融機構沒有專業的流轉團隊使其變現,因此價格還處于低位。

目前,已經有部分企業嗅到了商機,積極進入到這個即將開啟的風口中來。局面一旦被打開,專業的運營、托管、裝修、金融等服務將迅速涌入,存量商業的價值將會有一個質的飛躍。這對投資者來說將是一個不可多得的契機。

本文由新耀行商業地產發布!

COPYRIGHT (©) 2017重慶銘新匯耀房產經紀有限公司_版權所有      渝ICP備18012657號       

    渝公網安備 50011402500306號


皇冠体育app真假
北京pk拾赛车开奖记录 怎么看走势图pk10 pk10彩票网址导航 星际彩票不能提现 斗牛明牌抢庄最好牌型 网上真人龙虎技巧稳赢 重庆时时全天计划大小 江苏11选5在线计划 广西a6娱乐汇 21点游戏推荐 彩票网大全 欢乐生肖怎么玩技巧 美娱文是什么意思 北京pk10大小技巧 快速时时软件计划 赌pc稳赢方法